خلع ید چیست؟ ارکان دعوای خلع ید

بر اساس قانون مدنی، حق تصرف در املاک تنها توسط مالک یا با اجازه وی ممکن است؛ این حق تنها در مواردی که قانون استثنا کرده است از مالک سلب می شود. بسیاری پرونده های ملکی سیستم قضایی به املاکی بر می گردد که توسط فردی غیر از مالک تصرف شده است؛ در این شرایط مالک اصلی برای استرداد (پس گرفتن) ملک، باید دادخواست خلع ید را ثبت کرده و با ارائه مدارک محکمه پسند، منتظر صدور رای نهایی توسط مراجع قانونی شود. در ادامه همراه ما باشید تا با این موضوع به طور کامل آشنا شوید.

خلع ید چیست؟

یک فرد به تبع پرداخت مبلغی در ازای اموال منقول (مانند اتومبیل) یا غیر منقول (مانند مسکن)، مالکیت آن را به دست می آورد و‌ بر اساس ماده 30 قانون مدنی حق دخل، تصرف و انتفاع (نفع بردن) تنها متعلق به مالک اصلی می باشد؛ این حق و حقوق تنها با اجازه مالک به دیگران واگذار می شود:

«هر مالكی نسبت به مالكيت خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی كه قانون استثناء كرده باشد.» بنابر این ماده، تا زمانی که نوع تصرف و نوع فعالیت سودآور (انتفاع) ممانعتی با بندهای قانون نداشته باشد، این حقوق همچنان جاری هستند؛ مثلا اگر ملک به عنوان انبار اجناس قاچاق استفاده شود، سلب این حقوق توسط مراجع ذیصلاح امکان پذیر است.

حال که به انواع اموال و حقوق مالک پرداخته شد، مفهوم خلع ید شرح داده می شود:

خلع ید یعنی رفع تصرف یا انتفاع (سود) فرد غیرمالکی که بدون جلب رضایت و اجازه مالک اصلی مدعی این حقوق شده است؛ این عمل با ثبت دادخواست خلع ید در سامانه خدمات قضایی و پشتیبانی قا‌نونی امکان پذیر است.

برای صدور حکم خلع ید، وجود چهار رکن باید اثبات شود:

مال باید غیرمنقول باشد:

حکم خلع ید تنها برای اموال غیر قابل نقل و انتقال مانند املاک مسکونی و تجاری، زمین، باغ و… صادر می شود.

استیلا‌ بر مال توسط مدعی علیه:

رکن دوم برای صدور حکم خلع ید، اثبات استیلا و تسلط غاصب بر مال دیگری است؛ بدان معنا که مال باید به صورت عرفی توسط مدعی علیه تصرف شود (اسکان).

عدوانی بودن تصرف توسط غاصب:

پیش تر ضمن ماده 30 قانون مدنی اشاره شد که تصرف بر ملک (داشتن استیلا) تنها توسط مالک یا به اذن وی‌ امکان پذیر است؛ پس برای ثبت دادخواست صدور خلع ید باید عدوانی بودن تصرف (تصرف بدون اذن مالک) ثابت شود.

اثبات مالکیت شاکی پرونده:

مهمترین رکن برای ثبت دادخواست و اجرای حکم خلع ید، اثبات مالکیت شاکی است؛ بر اساس انواع اسناد ملکی، مراحل احراز هویت مالک نیز متفاوت خواهد بود:

الف) اثبات با سند رسمی: همانطور که می دانیم، پس از تنظیم سند رسمی و امضای خریدار و فروشنده، این سند در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می شود؛ بدان معنا که هویت مالک به راحتی توسط مراجع قضایی قابل استعلام بوده و معتبر است.

ب) اثبات با سند عادی: بیشتر املاک روستایی با سند عادی(سند غیررسمی یا قولنامه ای) معامله می شوند، پس این نوع اسناد در مراجع حقوقی مقبول اند، اما امکان استعلام هویت مالک به دلیل عدم ثبت رسمی آن وجود ندارد.

بنابر اطلاعات مذکور، ابتدا باید اعتبار سند غیر رسمی اثبات شده و سپس به عنوان مدرک برای صدور حکم خلع ید به دادگاه ارائه شود؛ اعتبار اینگونه اسناد توسط دادگاه صالح بررسی و اعلام می شود.

انواع خلع ید در قانون

اصطلاح حقوقی خلع ید، در قانون کشورمان در سه دسته محدود شده است؛ در ادامه مقاله به شرح این سه نوع پرداخته شده که عبارتند از:

• خلع ید امانی:

زمانی که مال غیرمنقول تحت شرایط و تا زمان مشخصی (طی یک قرارداد) به دیگری امانت داده می شود، مالکیت آن تا زمان ابطال قرارداد به دیگری واگذار شده و پس از رسیدن زمان انقضای قرارداد، باید به مالک اصلی برگردانده شود؛ در صورت ممانعت فرد در استرداد (بازگردانی) مال به مالک اصلی، امکان طرح دادخواست خلع ید امانی به وجود می آید. پس از فسخ قراردادهای استیجاری مسکن و مراکز تجاری، در صورت عدم همکاری مستاجر در عمل استرداد، مالک می تواند از این راه اقدام به تصرف ملکش بکند.

• خلع ید عدوانی:

همانطور که از نامش مشخص است، تصرف مال غیرمنقول (اسکان در ملک) در این مورد بدون وجود قرارداد است؛ بدان معنا که هنگام استقرار شکایت علیه در ملک، اذن مالک وجود نداشته است! در چنین شرایطی امکان ثبت دادخواست خلع ید عدوانی به وجود آمده و سند ملک برای احراز هویت مالک اصلی باید به دادگاه ارائه شود.

• خلع ید مشاعی:

این نوع حکم خلع ید برای اموال غیرمنقولی که چند نفر به صورت مشاع مالک آن هستند، صادر می شود؛ در اینگونه پرونده ها معمولا یک یا دو نفر از مالکان، سهم دیگر مالکان را غصب کرده اند!

مدارک لازم برای خلع ید چیست؟

مدارک لازم برای ثبت دادخواست و دادرسی به پرونده خلع ید به شرح زیر است:

• مدارک هویتی برای احراز هویت مالک (شناسنامه و کارت ملی)
• درصورت غیررسمی بودن سند ملک، ارائه شهادت نامه یا حضور شاهدین در دادگاه برای اثبات اعتبار قولنامه.
• در صورت رسمی بودن سند ملک، ارائه تصویر سند به منظور استعلام مالک.
• ارائه شماره پرونده استنادی طرح دعوا به منظور دسترسی قاضی به آن.
• ارائه مدارک مربوط به تحقیقات محلی به منظور اثبات اعتبار سند غیر رسمی و اثبات عدوانی بودن استیلا (غصب).
• معاینه و بررسی منطقه ای توسط کارشناس و ارائه مدارک مربوط به نظر تخصصی وی به دادگاه.

مراحل خلع ید چیست؟

1. ثبت دادخواست خلع ید:

برای تشکیل پرونده خلع ید و شروع فرآیند دادرسی به آن، مانند سایر دعاوی حقوقی و کیفری، ابتدا باید دادخواست رسمی ای توسط شاکی (مالک) در سامانه خدمات قضایی برای آن ثبت شود؛ سپس ضمن احضاریه ای، تاریخ جلسه دادگاه مشخص شده و طرفین باید برای پیشروی روند دادرسی در آن شرکت کنند.

1. دادرسی مراجع قانونی به پرونده خلع ید:

پس از ثبت دادخواست رسمی، در طی جلسات دادگاه، مدارک محکمه پسند توسط قاضی بررسی شده تا صحت و برقراری ارکان خلع ید مشخص شود:

الف) رکن اول در بحث خلع ید، غیر منقول بودن (غیر قابل نقل) مال است که نیازی به بررسی صحت آن نیست، چراکه اگر مال منقول باشد، امکان ثبت این دادخواست به وجود نمی آید.

ب) مرحله دوم برای صدور حکم خلع ید، اثبات مالکیت شاکی است؛ این احراز هویت مالک با ارائه سند ملک (رسمی یا غیر رسمی) و مطابقت آن با مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه) صورت می گیرد.

ج) برای بررسی رکن استیلای غاصب (تصرف و تسلط شکایت علیه بر ملک)، کارشناسانی برای تحقیقات محلی اعزام می شوند؛ وظیفه این مامورین ذیصلاح، بررسی تسلط و سکونت خوانده در ملک است.

د) بررسی سایر مدارکی که می تواند صحت عدم وجود اذن مالک در زمان استقرار شکایت علیه در ملک را تایید کند؛ شهادت افراد نیز می تواند در این مرحله مفید واقع شود.

1. اجرای حکم خلع ید:

پس از اثبات صحت تمامی ارکان خلع ید با بررسی مدارک، دادگاه حکم خلع ید و اجرائیه آن را صادر می کند.

لازم به ذکر است که جمع آوری مدارک مذکور و طی کردن مراحل ثبت دادخواست و دادرسی به پرونده خلع ید، می تواند برای افراد غیر متخصص مشکل ساز باشد؛ اگر برای بررسی و رسیدگی به پرونده مربوط به خلع ید، دنبال یک وکیل حاذق، ماهر و امین هستید، ما در سایت مستر وکیل شرایطی را فراهم کرده ایم که بهترین ها را به شما معرفی کنیم. برای مشاهده لیستی از بهترین وکیل ملکی در ارومیه روی لینک زیر کلیک کنید.

https://mastervakil.com/the-best-real-estate-lawyers-in-urmia/

کلام آخر

اصطلاح خلع ید به فرآیند قانونی استرداد (بازگردانی) مال به صاحب اصلی اش اطلاق می شود که برای صدور آن توجه به یکسری از موارد الزامی خواهد بود. از همین رو ما در این مقاله هر آنچه باید در رابطه با این موضوع می دانستید را در اختیارتان قرار دادیم تا بتوانید با در نظر گرفتن آن ها بهترین عملکرد را از خود در برابر این موضوع نشان دهید. مشورت با یک وکیل در این مسیر می تواند کمک کننده باشد!