شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید

به گزارش مجله ساختمان به نقل از خبرگزاری مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی چالش‌های ساختاری بازار مسکن ایران را مورد بررسی قرار داد و راهکارهای نوینی را برای بهبود وضعیت ارائه کرد. وی با تاکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران، عوامل کلان اقتصادی را تعیین‌کننده جهت‌گیری بازار مسکن دانست و نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز را به عنوان پیشران‌های اصلی این بازار معرفی کرد.

قربان‌نژاد با تفکیک دو نوع تورم، تورم ناشی از فشار هزینه و تورم ناشی از افزایش تقاضا، به بررسی وضعیت تورم در بخش مسکن پرداخت. به گفته وی، تورم در بازار مسکن عمدتا ناشی از افزایش تقاضا است که در دوره‌های مختلف تحت تاثیر رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی حاکم، سرمایه‌ها را به سمت مسکن، به عنوان پناهگاه امن، هدایت می‌کند.

وی با اشاره به “نرم‌شکنی” در الگوهای گذشته بازار مسکن، این تغییر الگو را نتیجه ریسک‌های متعدد داخلی و خارجی از جمله تحولات منطقه‌ای و ریسک‌های سیاسی دانست و پیش‌بینی آینده بازار را در این شرایط دشوار خواند. به عقیده قربان‌نژاد، تا زمانی که ثبات در نرخ ارز برقرار نشود و تورم مهار نگردد، انتظار تعادل در بازار مسکن بی‌مورد خواهد بود.

این کارشناس ارشد با معرفی شاخص استطاعت در ادبیات علمی حوزه مسکن، به چالش‌های موجود در دسترسی خانوارهای متوسط به مسکن پرداخت. وی با اشاره به این شاخص که نشان می‌دهد یک خانواده با درآمد متوسط چند سال زمان نیاز دارد تا صاحب خانه شود، بیان کرد که این شاخص در ایران بین 15 تا 30 سال برآورد می‌شود؛ این نشان‌دهنده شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی و قیمت مسکن است. قربان‌نژاد با اشاره به طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به عنوان تلاش‌های گذشته برای کاهش این شکاف، بر نیاز به راهکارهای نوین برای رفع این مشکل تاکید کرد.

وی همچنین بر لزوم طراحی برنامه‌هایی برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار، با مکانیزم‌های نظارتی و مالیاتی تسهیل‌گر، اشاره کرد. به گفته وی، این اقدام می‌تواند به بازگشت رونق به بازار و ترغیب سرمایه‌گذاران کمک کند. در همین راستا، قربان‌نژاد به اهمیت سازوکار پیش‌فروش تحت نظارت دقیق مالی اشاره کرد و مدل‌های مشابه در کشورهای دیگر را مثال زد که در آن حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد می‌شوند. این مدل‌ها با کاهش ریسک‌ها و افزایش اعتماد، به جذب سرمایه کمک می‌کنند.

قربان‌نژاد همچنین از ظرفیت‌های مهمی مانند فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط یاد کرد که می‌تواند به تامین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند. وی با اشاره به بحث انتشار اوراق در سال گذشته که هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، بر اهمیت تعریف دقیق ضوابط و فرهنگ‌سازی در این زمینه تاکید کرد. وی همچنین به روش‌های نوین مالی مانند توکنیزه کردن دارایی و استفاده از رمزارزهای قانونی در برخی کشورها اشاره کرد که می‌تواند نقدشوندگی بازار مسکن را بهبود بخشد.

به گفته قربان‌نژاد، اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش پتانسیل نقدشوندگی است که سازندگان را ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌کند. راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند و به تامین مالی پایدار پروژه‌های بزرگ مسکونی کمک کند.

وی در ادامه به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران به دلیل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها اشاره کرد و ریشه این موضوع را در تحولات ساختاری دهه 70 و مهاجرت گسترده به کلان‌شهرها دانست. قربان‌نژاد بر ضرورت بازنگری در شیوه تامین مسکن کارمندان و اقشار متوسط تاکید کرد و ساخت شهرک‌های کارمندی با کیفیت بالا را به عنوان راهکاری موثر معرفی کرد. وی همچنین به موضوع عمر مفید ساختمان‌ها اشاره کرد و عمر مفید ساختمان‌های ایرانی را یک‌پنجم استاندارد جهانی دانست. به گفته وی، این موضوع منجر به هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینه‌های مضاعف می‌شود.

قربان‌نژاد بر اهمیت فرهنگ‌سازی در زمینه بازسازی و نوسازی ساختمان‌ها و لزوم حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت و استفاده از مصالح مرغوب تاکید کرد. وی با اشاره به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور، از اهمیت نگرش کیفیت‌گرایانه در مقابل کمیت‌گرایی در سیاست‌گذاری‌های مسکن گفت و تاکید کرد که ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی، نه تنها شأن جامعه را تامین نمی‌کند، بلکه با اصول توسعه پایدار نیز همخوانی ندارد.

منبع: خبرگزاری مهر