شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید

به گزارش مجله ساختمان به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی، پیچیدگی‌های بازار مسکن ایران را تشریح کرد و عوامل مؤثر بر آن را به طور مفصل بررسی نمود. وی با تاکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران، این بازار را تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی دانسته و بیان کرد که پیش‌بینی روند آن بدون درک این پیچیدگی‌ها امکان‌پذیر نیست.

قربان‌نژاد، با اشاره به نقش تعیین‌کننده نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز در هدایت بازار مسکن، دو نوع تورم را در اقتصاد کشورها مورد اشاره قرار داد: تورم ناشی از فشار هزینه و تورم ناشی از افزایش تقاضا. وی تورم در بخش مسکن را از نوع دوم دانست که در بازه‌های زمانی مختلف تحت تأثیر رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا، و شرایط اقتصادی شکل می‌گیرد و سرمایه‌های سرریز شده را به سمت مسکن، به عنوان یک پناهگاه امن، سوق می‌دهد.

این کارشناس ارشد، با اذعان به الگوی سنتی رونق و رکود بازار مسکن در ایران، به “نرم‌شکنی” در این روند در سال‌های اخیر اشاره کرد و تغییرات رفتاری بازار را به گونه‌ای توصیف نمود که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند. وی ریسک‌های متعدد داخلی و خارجی از جمله تحولات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود سریع متغیرهای مختلف به فضای اقتصادی را عامل این دگرگونی و افزایش پیچیدگی در پیش‌بینی آینده بازار مسکن دانست.

به گفته قربان‌نژاد، شرط تعادل در بازار مسکن، ثبات نرخ ارز و مهار تورم است. تا زمانی که این دو عامل کنترل نشوند، انتظار رسیدن به تعادل در این بازار، آشفتگی و عدم قطعیت را به دنبال خواهد داشت. وی همچنین به چالش‌های موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن اشاره کرد. بر اساس برآوردهای موجود، یک خانواده با درآمد متوسط در ایران، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند؛ شاخصی که شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن را نشان می‌دهد. طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن تا حدودی برای کاهش این شکاف تلاش کرده‌اند، اما به گفته وی، امروز نیازمند رویکردها و راهکارهای نوین هستیم.

قربان‌نژاد، با اشاره به تجربیات موفق سایر کشورها در کنترل قیمت‌ها، به ویژه در بخش اجاره، بر طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار تاکید کرد. وی پیشنهاد داد که سازندگان ملزم به عرضه واحدهای تکمیل شده به فروش یا اجاره شوند و در کنار آن، از اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به عنوان تسهیل‌گر و نه مداخله‌گر استفاده شود. این اقدام می‌تواند به بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه‌گذاران کمک کند.

وی همچنین بر اهمیت نظارت دقیق مالی و استفاده از سازوکار “پیش‌فروش” با رویکردی نوین تاکید کرد. در این روش، با ایجاد حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی، تمامی منابع مالی پروژه در یک حساب مشترک تجمیع می‌شود و هزینه‌های ساخت به طور مستقیم از آن پرداخت می‌شود. این روش با کاهش ریسک‌های مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک می‌کند.

قربان‌نژاد، به نقش ابزارهای نوین مالی از جمله فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط اشاره کرد و اظهار داشت که این ابزارها می‌توانند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کنند. وی با اشاره به طرح‌های گذشته در این خصوص که به مرحله اجرا نرسیده‌اند، بر اهمیت تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده تاکید کرد. همچنین، استفاده از روش‌های نوآورانه مانند توکنیزه کردن دارایی و استفاده از برخی رمزارزهای قانونی را در افزایش گردش سرمایه و نقدشوندگی بازار مسکن مؤثر دانست.

به گفته این کارشناس، اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن ایران، کاهش پتانسیل نقدشوندگی است. راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند و به حل این مشکل کمک شایانی نماید. این امر نه تنها نقدشوندگی را افزایش می‌دهد، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

در ادامه، قربان‌نژاد به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها اشاره کرد و با نگاهی به تحولات ساختاری دهه ۷۰، ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را مورد تأکید قرار داد. وی با اشاره به اهمیت کیفیت ساخت در شهرک‌های کارمندی و کارگری، به عمر مفید پایین ساختمان‌های ایرانی در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته اشاره کرد و این موضوع را نشانه‌ای از هدررفت سرمایه ملی دانست.

قربان‌نژاد، با تاکید بر لزوم ارتقای کیفیت ساخت و حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت، استفاده از مصالح مرغوب، صنعتی‌سازی، سری‌سازی و یکپارچه‌سازی فرآیند ساخت را از ملزومات امروز برشمرد. وی در پایان، ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی را در شأن جامعه ندانست و بر تغییر نگرش از کمیت‌گرایی به کیفیت‌گرایی در بخش مسکن تاکید کرد تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان نیز تضمین شود.

منبع: مهر