جذب سرمایه‌های خرد با فروش متری مسکن؛ گامی برای رونق ساخت‌وساز

به گزارش مجله ساختمان به نقل از مهر، در حالی که قیمت مسکن در سال‌های اخیر رشد بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده و توان خرید خانوارها، به ویژه در دهک‌های کم‌درآمد، به شدت کاهش یافته است، شیوه نوینی به نام «فروش متری مسکن» به عنوان راهکاری برای خانه‌دار شدن تدریجی مطرح شده است. این روش، با وجود جذابیت ظاهری برای افرادی که توان خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند، با چالش‌های جدی و خطرات بالقوه‌ای برای سرمایه‌گذاران خرد همراه است.

رشد سرسام‌آور قیمت مسکن و تورم بالای این بخش از اقتصاد، منجر به کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش تقاضا برای راه‌حل‌های جایگزین شده است. مرکز آمار ایران نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ۱۴۰۲ را ۳۷.۷ درصد و تورم ماهانه اجاره را ۲.۴ درصد اعلام کرده است. این ارقام، بحرانی بودن وضعیت مسکن را به وضوح نشان می‌دهند. به علاوه، با وجود عدم انتشار گزارش رسمی از سوی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن تهران از اواسط تابستان سال گذشته، شواهد میدانی حاکی از افزایش نرخ خرید و اجاره بها و تداوم رکود تورمی در این بازار است، که به گفته داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، این وضعیت را تشدید کرده است. در چنین شرایطی، خرید متری مسکن به عنوان یک گزینه جایگزین برای مستأجران و متقاضیان مسکن با درآمد متوسط و پایین مطرح می‌شود.

اما این روش، فاقد سازوکار قانونی شفاف و نظارت دقیق است. کارشناسان حقوقی و اقتصادی نسبت به خطرات ناشی از خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی هشدار می‌دهند و معتقدند که این شیوه، نه‌تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است زمینه ساز کلاهبرداری‌های گسترده و بروز مشکلات حقوقی پیچیده شود. ایده فروش متری مسکن، نخستین بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس مطرح شد و هدف از آن جذب سرمایه‌های خرد مردمی و فراهم‌سازی شرایط سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به ویژه برای اقشار کم‌درآمد، اعلام گردید. اما به دلایل مختلف، این طرح تاکنون به مرحله اجرا نرسیده و فقط به چند تجربه محدود محدود شده است.

حتی در صورتی که پیش‌فروش‌ها طبق قوانین انجام شوند، نظارت ضعیف بر این فرآیند، خطرات زیادی را برای سرمایه‌گذاران خرد به همراه دارد. ثبت نادرست قراردادها یا وجود مشکلات قانونی در آن‌ها، از مهمترین این مخاطرات هستند. همچنین فعالیت بسیاری از پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم، نظارت بر صحت قراردادها را به شدت کاهش داده و ریسک سرمایه‌گذاری را برای مردم افزایش می‌دهد.

رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگو با مجله ساختمان، بر ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن تأکید کرد و فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط را از جمله ظرفیت‌های مهم برای تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز دانست. به گفته وی، طرح انتشار اوراق در بخش مسکن که سال گذشته مطرح شد، می‌توانست به عنوان ابزار تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. وی این امر را نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده دانسته است.

قربان‌نژاد با اشاره به تجربه سایر کشورها در استفاده از ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از رمزارزهای قانونی و ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک، بر مشکل اصلی بازار مسکن در ایران یعنی کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» تأکید کرد. به گفته وی، عدم دسترسی سازندگان به منابع مالی سریع و شفاف، آن‌ها را ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌کند که می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی مواجه کند. وی معتقد است که راه‌اندازی صحیح سازوکارهای نوین مالی، می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف نماید.

این کارشناس، راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن را ظرفیت بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد دانست که در آن، حتی مبالغ کوچک و سرمایه‌های پراکنده مردم می‌تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود. وی همچنین بر این باور است که شکل‌گیری ظرفیت فروش متری در بازار مسکن، نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد. به طور کلی، می‌توان گفت که موفقیت فروش متری مسکن در گرو فرهنگ‌سازی مناسب و ایجاد ضوابط دقیق و شفاف است.

منبع: مهر