طولانی بودن فرآیندهای اداری ساخت مسکن بحران بازار را تشدید می‌کند

به گزارش مجله ساختمان به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفت‌وگویی، کنترل نوسانات ارزی و پیش‌بینی‌پذیری بازار را از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های مهار تورم مسکن عنوان کرد. به گفته وی، پیش‌بینی نرخ ارز در بازه زمانی یک ساله، ریسک تولید را کاهش داده و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان را افزایش می‌دهد. این امر به ثبات بیشتر بازار و کاهش نوسانات قیمت مسکن کمک شایانی خواهد کرد. عدم پیش‌بینی‌پذیری نرخ ارز، به عنوان یک عامل کلیدی در صنعت ساختمان، باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و در نهایت افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود. در نتیجه، ایجاد ثبات در بازار ارز یکی از اقدامات اساسی برای کنترل تورم در بخش مسکن محسوب می‌گردد.

قربان‌نژاد، با اشاره به بحرانی بودن وضعیت مسکن، استانداردسازی واحدهای مسکونی مطابق با نیاز بازار را ضروری دانست. وی تاکید کرد که کوچک‌سازی مسکن نباید صرفا به معنای کاهش متراژ باشد، بلکه باید به معنای استانداردسازی و تطابق با الگوی واقعی تقاضا باشد. سال‌های گذشته، روند ساخت‌وساز در کشور از مسیر صحیح منحرف شده و عرضه مسکن با تقاضای واقعی همخوانی ندارد. به جای تمرکز بر ساخت واحدهای بزرگ 200 تا 300 متری که عمدتا پاسخگوی تقاضای سرمایه‌ای هستند، باید به سمت ساخت واحدهای میان‌متراژ 80 تا 120 متری حرکت کرد. این رویکرد نقدشوندگی املاک را افزایش داده، هزینه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد و خرید برای متقاضیان واقعی را آسان‌تر می‌کند. این کارشناس ارشد، به تجربه موفق بسیاری از کشورها در ساخت آپارتمان‌های کوچک‌تر با مشاعات مناسب و امکانات کامل اشاره کرد که هم برای سرمایه‌گذاران و هم برای خریداران نهایی جذاب است. پیاده‌سازی این الگو نیازمند تصمیم‌گیری و حمایت جدی حاکمیتی برای تعیین و اجرای استانداردهای متناسب با هر منطقه است.

یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن، نوسانات قیمت نهاده‌های ساختمانی است. به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد و نوسانات نرخ ارز، مصالحی مانند فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی به‌طور مستقیم تحت تاثیر تغییرات ارزی قرار می‌گیرند. هر گونه نوسان در نرخ ارز بلافاصله در قیمت مصالح ساختمانی منعکس می‌شود و بر قیمت نهایی مسکن تاثیر می‌گذارد. البته افزایش تقاضا نیز می‌تواند در افزایش قیمت مسکن موثر باشد، اما تجربه نشان داده که افزایش تقاضا، عامل اصلی جهش قیمت مسکن در دوره‌هایی مانند دهه 80 و در شرایط بیماری هلندی بوده است. قربان‌نژاد بر ضرورت تقویت تولید داخلی و افزایش ظرفیت تولید نهاده‌های ساختمانی تاکید کرد. حمایت از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارزی را کاهش داده و به ثبات نسبی قیمت تمام‌شده کمک کند.

اوراق گام به عنوان ابزاری مالی برای ایجاد ارتباط میان سازندگان و تولیدکنندگان، گامی مثبت در جهت کاهش هزینه‌های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه‌های ساختمانی است. اما هنوز تاثیر پررنگی در بازار مسکن ندارد و نیاز به توسعه بیشتر و کارآمدتر دارد. علاوه بر این، صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین در سایر کشورها با سرعت در حال پیشرفت است، اما در ایران همچنان نگاه سنتی بر بخش مسکن حاکم است. تغییر رویکرد و حمایت جدی حاکمیت برای صنعتی‌سازی و نوآوری در صنعت ساختمان، برای بهبود وضعیت مسکن ضروری است.

طولانی شدن زمان ساخت یکی از مهم‌ترین عوامل افت شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. این موضوع ناشی از عوامل مختلفی از جمله تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه‌ها است. یک پروژه بدون پیوست مالی و فنی منسجم، در مراحل مختلف با مشکلات متعدد مواجه شده و به تاخیرهای طولانی و افزایش هزینه‌ها منجر خواهد شد. علاوه بر چالش‌های مالی، طولانی بودن فرآیندهای اداری از جمله اخذ جواز ساخت (که در ایران حدود یک سال زمان می‌برد در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته کمتر از یک ماه است) و دریافت پایان‌کار و سند مالکیت ( که بین 6 ماه تا یک سال طول می‌کشد)، زمان ساخت را تا 5 سال افزایش می‌دهد. مقررات‌زدایی و ساده‌سازی فرآیندها، به کاهش چشمگیر زمان ساخت و تشویق سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد.

ورود هدفمند نظام بانکی به تأمین مالی ساخت‌وساز ضروری است. بخش مسکن به عنوان بزرگ‌ترین بخش اقتصاد کشور نیازمند حمایت ویژه نظام بانکی است، اما بخش عمده تأمین مالی پروژه‌ها خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه انجام می‌شود. بازار سرمایه و نظام بانکی باید سهم واقعی خود را در تأمین مالی صنعت ساختمان ایفا کنند و با ارائه تسهیلات، تضمین پروژه‌ها و ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری، منابع مالی را به سمت بخش مسکن هدایت کنند. مالیات فراگیر بر کل بازار مسکن، شفافیت و عدالت اقتصادی را ایجاد می‌کند. بهتر است به جای تمرکز بر شناسایی خانه‌های خالی، مالیات به شکل گسترده و فراگیر بر کل بازار مسکن اعمال شود. این رویکرد، هم عدالت مالیاتی را محقق می‌کند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت ایجاد می‌کند.

ساخت‌وساز غیراستاندارد، بحران مسکن را تشدید می‌کند. پروژه‌های جدید باید پاسخگوی نیاز واقعی جامعه و متناسب با ظرفیت اقتصادی مردم باشد. برای کنترل این روند، مجموعه‌ای از اقدامات از جمله استفاده صحیح از اهرم‌های مالیاتی، تسهیل فرآیندهای اداری و کوتاه کردن زمان صدور پروانه تا دریافت پایان‌کار لازم است. دولت باید نقش هدایتگر بازار مسکن و حمایت از سرمایه‌گذاران را تقویت کند. حمایت از سرمایه‌گذارانی که با رعایت استانداردهای کیفی و متراژی در بخش مسکن فعالیت می‌کنند، از طریق نظام بانکی یا مشوق‌های مالیاتی ضروری است. در حال حاضر، زمان خانه‌دار شدن یک جوان با درآمد متوسط به حداقل 15 سال رسیده است، که نشان دهنده وضعیت بحرانی بازار مسکن و نیاز به اقدامات جدی و برنامه‌ریزی شده است.

منبع: مهر