انحصار زمین و گرانی مسکن

به گزارش مجله ساختمان به نقل از مهر، بازار مسکن ایران در یک دهه اخیر با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کند. این افزایش قیمت‌ها که هم اجاره و هم مالکیت را تحت تاثیر قرار داده، سهم قابل توجهی از هزینه خانوارهای شهری را به خود اختصاص داده است؛ به طوری که آمار رسمی نشان می‌دهد این سهم در کل کشور به بیش از 43 درصد و در تهران به حدود 60 درصد رسیده است. قیمت مسکن در تهران طی سال‌های گذشته بیش از ده برابر افزایش یافته و این شرایط بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی را از بازار حذف کرده و به حاشیه‌نشینی یا سکونت در واحدهای کوچک‌تر منجر شده است.

یکی از عوامل اصلی این بحران، سهم غیرعادی زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی است که در تهران بین 60 تا 70 درصد برآورد می‌شود. کارشناسان، محدودیت در الحاق زمین‌های جدید به محدوده شهری را عامل اصلی این گرانی می‌دانند. محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس، به صراحت وجود 1.8 میلیون هکتار زمین دولتی بلااستفاده در اختیار وزارت راه و شهرسازی را اعلام کرده است. این موضوع نشان می‌دهد که منابع قابل توجهی در حوزه زمین وجود دارد که به طور موثر مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و ضرورت ورود نهادهای عالی برای حل این بحران را دوچندان می‌کند.

رهبر انقلاب اسلامی نیز در دیدارهای اخیر با اعضای دولت، به صراحت به مشکل مسکن اشاره کرده و بر ضرورت حل آن تاکید کرده‌اند. این اظهارات نشان می‌دهد که بحران مسکن از سطح هشدارهای کارشناسی فراتر رفته و به یکی از اولویت‌های اصلی حاکمیت تبدیل شده است.

بر اساس برآوردهای کارشناسی در سال 1404، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در مناطق شهری کشور حدود 47 درصد و در تهران حدود 63 درصد است. این ارقام نشان‌دهنده نقش تعیین‌کننده زمین در افزایش قیمت مسکن است. روند صعودی قیمت مسکن همچنان ادامه دارد و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه 1404 به 119 میلیون و 540 هزار تومان رسیده که نسبت به سال گذشته رشد قابل توجهی را نشان می‌دهد. از سوی دیگر، هزینه نهاده‌های ساختمانی در بهار 1404 نسبت به سال گذشته حدود 50 درصد افزایش داشته است که فشار مضاعفی بر قیمت تمام‌شده مسکن وارد کرده است. مطالعات نشان می‌دهند که سهم بالای زمین در بازار مسکن ایران، بسیار بیشتر از استانداردهای جهانی است و این فشار عمدتاً بر دوش خانوارهای متوسط و کم‌درآمد قرار دارد.

رهبر معظم انقلاب بارها بر اولویت قطعی مسکن در سیاست‌های اقتصادی کشور تاکید کرده‌اند و در دیدارهای مختلف با مسئولان، به طور صریح به مشکلات و پیامدهای سرسام‌آور بودن قیمت‌ها و اجاره‌بهای مسکن اشاره داشته‌اند. این تاکیدات نشان می‌دهد که معضل مسکن نه تنها دغدغه کارشناسان و اقشار متوسط جامعه است، بلکه در سطح عالی‌ترین ارکان حاکمیت نیز به عنوان یکی از مسائل اصلی مورد توجه قرار گرفته و حل آن به عنوان مطالبه‌ای جدی از سوی رهبر انقلاب مطرح شده است.

ریشه‌های این بحران را می‌توان در انحصار زمین و مشکلات مربوط به محدوده‌های شهری جستجو کرد. مصوبه «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» در سال 1378، توسعه محدوده‌های شهری را متوقف کرد و باعث کاهش مصنوعی عرضه زمین شهری شد. کارشناسان این مصوبه را عامل اصلی شکل‌گیری انحصار زمین در کشور می‌دانند. با توجه به بیش از 99 درصد مالکیت دولت بر زمین‌های ملی و احتکار زمین، این انحصار به مهم‌ترین عامل رشد قیمت زمین و مسکن تبدیل شده است.

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، با استناد به داده‌های مرکز آمار ایران، می‌گوید که خانوارهای شهری در تهران بیش از 50 درصد درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این وضعیت به افزایش سن ازدواج، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها و کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرها دامن زده و کارشناسان هشدار می‌دهند که تداوم این روند، می‌تواند شکاف طبقاتی و مشکلات اجتماعی را عمیق‌تر کند.

بحران مسکن در ایران ابعاد وسیعی یافته و رهبر انقلاب صراحتاً آن را به عنوان یک اولویت قطعی اقتصادی و یک مشکل اساسی مطرح کرده‌اند. انحصار زمین در دست نهادهای دولتی، مشکلات محدوده شهری و تراکم‌فروشی، همراه با رشد بی‌سابقه قیمت‌ها، ریشه‌های این بحران را به وضوح نشان می‌دهد. با وجود هشدارهای کارشناسان و نمایندگان، پرسش اصلی همچنان پابرجاست: آیا سیاست‌گذاران می‌توانند با شکستن انحصار زمین و بازنگری در سیاست‌های شهری، قفل بازار مسکن را بگشایند؟

منبع: مهر