التهاب در بازار مسکن با ورود بانک‌ها در قالب بنگاهداری

به گزارش وبسایت مجله ساختمان، فرشاد ایلاتی، کارشناس مسکن و شهرسازی در مورد ابعاد گسترده بنگاهداری بانک‌ها در بخش مسکن صحبت کرد. وی خاطرنشان ساخت که بر اساس آخرین آمار رسمی منتشرشده از سوی بانک مرکزی، مجموع ارزش املاک و مستغلات تحت تملک بانک‌ها حدود یک هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود.

این رقم شامل مجموعه‌ای از املاک مسکونی، اداری، تجاری، زمین‌ها و پروژه‌های ساختمانی است که یا از محل وثایق تسهیلات تملک شده‌اند و یا توسط شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه بانک‌ها ساخته شده‌اند. به گفته ایلاتی، تقریباً تمامی بانک‌های بزرگ کشور دارای شرکت‌های ساختمانی و پروژه‌های عمرانی فعال هستند.

وی افزود که بخشی از این املاک در قالب شعب بانک‌ها مورد استفاده قرار گرفته و بخش دیگر، دارایی‌هایی هستند که از محل نکول تسهیلات بانکی و ناتوانی وام‌گیرندگان در بازپرداخت اقساط، به تملک بانک درآمده‌اند. ایلاتی تصریح کرد که بانک‌ها عمدتاً در پذیرش وثیقه برای تسهیلات، املاک مسکونی را به‌دلیل نقدشوندگی بالاتر ترجیح می‌دهند و در مواردی که تسهیلات بازپرداخت نمی‌شود، این املاک را تملک می‌کنند.

وی همچنین اشاره کرد که ورود بانک‌ها به عرصه ساخت‌وساز و معاملات ملکی، موجب تغییرات قابل‌توجهی در قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف کشور شده است. به گفته ایلاتی، بانک‌ها به‌دلیل منابع مالی بالا و مالکیت زمین‌های بزرگ، عملاً میانگین قیمت معاملاتی را در مناطق هدف بالا می‌برند و در نتیجه، حضور بانک‌ها در این بازار به جای تنظیم، به افزایش قیمت‌های منطقه‌ای و شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار مسکن منجر شده است.

ایلاتی همچنین به نبود نظارت مؤثر بر عملکرد بانک‌ها در اعطای تسهیلات اشاره کرد و گفت که در بسیاری از موارد، تسهیلات بدون ارزیابی دقیق اهلیت و توان بازپرداخت اعطا شده و به‌دلیل ضعف نظارتی، بخشی از این تسهیلات به وام‌های مشکوک‌الوصول تبدیل شده است. وی افزود که در نهایت، بانک‌ها با تملک وثایق، دارایی‌هایی به دست آورده‌اند که ترجیح می‌دهند به جای فروش، با نگهداری و افزایش قیمت آن‌ها زیان خود را جبران کنند.

ایلاتی همچنین از اختلاف‌نظرها در خصوص ارزش‌گذاری دارایی‌های ملکی بانک‌ها صحبت کرد و گفت که برای نمونه، در مورد پروژه ایران‌مال متعلق به بانک آینده، رقم ارزش‌گذاری بین ۲۵۰ هزار میلیارد تومان تا مبالغی بسیار پایین‌تر اعلام شده است. وی افزود که در گزارش مالی بانک آینده، حتی ارزش املاک این بانک، از جمله ایران‌مال، به‌طور میانگین حدود متری یک میلیون تومان ثبت شده است؛ رقمی که چند ده برابر کمتر از ارزش واقعی این املاک در بازار است.

ایلاتی هشدار داد که برخی از بانک‌های خصوصی و مؤسسات اعتباری در حال اجرای سناریویی خطرناک هستند و در آستانه انحلال هستند. وی افزود که آن‌ها ابتدا دو نوبت آگهی مزایده منتشر می‌کنند اما عملاً مزایده‌ای برگزار نمی‌شود. سپس در مرحله سوم، طبق قانون، املاک را از طریق مذاکره و با قیمت‌های بسیار پایین به اشخاص و شرکت‌های وابسته به خود واگذار می‌کنند. به این ترتیب، دارایی‌های واقعی بانک از ترازنامه خارج شده و تنها پوسته‌ای خالی و زیان‌ده برای بانک مرکزی باقی می‌ماند.

ایلاتی همچنین انتقاد کرد که بانک مرکزی باید به فوریت بخشنامه‌ای صادر کند که بر اساس آن، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری دارای کفایت سرمایه منفی تا زمان تعیین تکلیف نهایی، به هیچ وجه مجاز به فروش، مزایده یا واگذاری املاک و دارایی‌های خود نباشند. وی هشدار داد که اگر بانک مرکزی در این زمینه تعلل کند، طی روزهای آینده شاهد واگذاری صوری و خروج گسترده املاک ارزشمند از ترازنامه بانک‌ها خواهیم بود و آن زمان، بانک مرکزی با زمین سوخته‌ای مواجه می‌شود که هیچ دارایی واقعی برای بازسازی نظام بانکی در آن باقی نمانده است.

منبع: خبرگزاری صدا و سیما