پیش‌بینی تازه از بازار مسکن/ منتظر جهش قیمت مسکن باشیم یا سقوط؟

به گزارش وبسایت مجله ساختمان، بازار مسکن ایران از نظر برخی تحلیلگران به یک بازار «جامانده» تبدیل شده است و در صورت تغییر شرایط، ممکن است با یک جهش قیمتی مواجه شود. با این حال، فعالان بخش ساخت‌وساز معتقدند که واقعیت‌های میدانی مسکن با تحلیل‌های شتاب‌زده فاصله دارد و آینده این بازار به متغیرهای سیاسی، امنیت سرمایه‌گذاری و سیاست‌های بودجه‌ای دولت بستگی دارد.

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، تأکید می‌کند که کاهش سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه‌های ساخت و افت نقدشوندگی مانع از شکل‌گیری رشد پایدار در بازار مسکن شده است. او استدلال می‌کند که تا زمانی که احساس امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاست‌های مالیاتی و بودجه‌ای دولت با توان درآمدی مردم هم‌راستا نشود، نمی‌توان انتظار تغییر معنادار در وضعیت مسکن داشت. بازار مسکن به گفته او همچنان میان رکود، انتظار و بلاتکلیفی در نوسان است.

محتشم اشاره می‌کند که بازار مسکن پیش از جنگ ۱۲روزه نیز حدود دو سال در رکود قرار داشت و اکنون سال سوم این رکود رو به پایان است. او تأکید می‌کند که این وضعیت در تاریخ بازار مسکن ایران بی‌سابقه نیست و نمونه‌هایی از دوره‌های رکودی دو تا سه‌ساله و حتی رکود پنج‌ساله در بازه سال‌های ۹۱ تا ۹۶ وجود داشته است. در چنین دوره‌هایی، معمولاً پس از مدتی، قیمت مسکن متناسب با رشد دلار افزایش یافته و تفاوت افزایش با شرایط تورم را جبران کرده است.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، جنگ ۱۲ روزه را عامل تشدید رکود اخیر دانسته و گفت که ناامنی سیاسی باعث اختلال در سرمایه‌گذاری و کاهش نقدشوندگی بازار مسکن شده است. او تأکید می‌کند که در چنین فضایی، از یک‌سو رکود معاملاتی تشدید می‌شود و از سوی دیگر، هزینه نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی افزایش می‌یابد. نتیجه این وضعیت افزایش قیمت تمام‌شده مسکن در شرایطی است که تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد.

محتشم تأکید می‌کند که در صورت تداوم کاهش تنش‌های سیاسی و افت احتمال درگیری، سرمایه‌ها بار دیگر به سمت مسکن بازخواهند گشت. او هشدار می‌دهد که اگر این بازگشت سرمایه اتفاق نیفتد، تولید مسکن کاهش می‌یابد و حتی در برخی موارد متوقف می‌شود. در چنین شرایطی، تقاضای انباشته‌شده بازار بدون پاسخ می‌ماند و کمبود عرضه می‌تواند بار دیگر به افزایش قیمت‌ها منجر شود.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید که بازار مسکن در نهایت تابع شرایط سیاسی است و تا زمانی که این وضعیت شفاف نشود، بلاتکلیفی بر بازار حاکم خواهد بود. او در بخش دیگری از این گفت‌وگو به لایحه بودجه ۱۴۰۵ اشاره کرده و تأکید می‌کند که بودجه‌های عمرانی اغلب به‌طور کامل اجرا نمی‌شوند، چراکه هزینه‌های جاری دولت بالاست و در عمل، منابع عمرانی صرف جبران این هزینه‌ها می‌شود.

بخش عمده خانه‌های خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانک‌هاست
حسن محتشم می‌گوید که دریافت مالیات زمانی امکان‌پذیر است که برای مردم درآمد ایجاد شده باشد و بدون این شرط، مطالبه مالیات عملاً قابلیت اجرا ندارد. او با اشاره به سهم بالای برخی نهادهای غیررسمی و تبلیغاتی از منابع بودجه‌ای، می‌گوید در چنین شرایطی نمی‌توان چندان به بهبود وضعیت در آینده خوش‌بین بود.

محتشم همچنین درباره مالیات بر خانه‌های خالی گفت که اگرچه در این زمینه قانون‌گذاری صورت گرفته، اما اجرای آن چندان موفق نبوده است. بخش عمده خانه‌های خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانک‌هاست و نه افراد حقیقی؛ چراکه مالکان حقیقی معمولاً واحد خود را یا می‌فروشند یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در ماه‌های اخیر بیشترین معاملات مسکن در واحدهای کوچک و متوسط با متراژ ۵۰ تا ۷۵ متر بوده است. این معاملات عمدتاً در مناطق مختلف شهر انجام شده و تمرکز خاصی بر یک منطقه محدود نبوده است. او دلیل این موضوع را قیمت پایین‌تر، متراژ کمتر و در بسیاری موارد سن بالاتر بنا می‌داند که همچنان این واحدها را برای بخشی از خریداران قابل دسترس نگه داشته است.

پیش‌بینی حسن محتشم برای سال آینده این است که شرایط رونق شدید در بخش مسکن چندان محتمل نیست، چرا که سرمایه‌گذاری کاهش یافته و تولید ممکن است متوقف شود. با این حال، اگر امنیت و ثبات در بازار برقرار شود، احتمال افزایش قیمت‌ها وجود دارد؛ اما در غیر این صورت، رکود و بلاتکلیفی ادامه خواهد داشت.

در بخش اجاره، با توجه به رکود خرید و فروش و کاهش قدرت خرید، تقاضا برای اجاره افزایش یافته است. حسن محتشم پیش‌بینی می‌کند که عرضه محدود، مانع کاهش قیمت‌ها خواهد شد و افزایش اجاره‌بها ادامه خواهد داشت؛ هرچند دولت سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرده، اما در عمل طی سال‌های اخیر شاهد رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی بوده‌ایم و به نظر می‌رسد این روند برای سال آینده نیز تکرار شود.

منبع: حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران.