تحولات مهم: منتظر این اتفاقات در بازار مسکن تا پایان سال باشید

به گزارش وبسایت مجله ساختمان، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در مورد تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن گفت: دو پیامد اصلی نوسانات ارز وجود دارد: یکی مربوط به کوتاه‌مدت و دیگری مربوط به بلندمدت.

در فاز نخست و در کوتاه‌مدت، تأثیر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است که بدون تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن، فضای بازار را مشوش و ملتهب می‌کند. با توجه به تجربه سال‌های گذشته، هر زمان که نرخ ارز به‌صورت غیرطبیعی و غیرمترقبه افزایش پیدا می‌کند، نخستین پیامد آن، بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، فروشندگان دچار تردید در فروش می‌شوند.

افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقب‌نشینی فروشندگان از امضای قرارداد
وی افزود که پیش‌تر نیز پیش‌بینی کرده بودیم که بخشی از جاماندگان بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد. اکنون این گروه احساس عقب‌ماندگی بیشتری می‌کنند و اگر بررسی میدانی انجام شود، مشخص است که میزان مراجعه به دفاتر املاک به‌طور محسوسی افزایش یافته است. با این حال، اتفاقی که در عمل رخ داده این است که فروشندگان به دلیل شرایط موجود دچار تردید شده‌اند و در بسیاری از موارد از امضای قراردادها خودداری می‌کنند.

علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها به‌کار بگیرند. توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمت‌ها باعث شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند. به همین دلیل، امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمت‌ها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: توقف معاملات مسکن عمدتاً ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیش‌تر در بازار فعال بودند. این در حالی است که بسیاری از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی می‌تواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود.

اگر نرخ ارز با یک ریزش جدی مواجه نشود، یعنی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی، باید انتظار داشت موج افزایشی شدیدی در قیمت مسکن شکل بگیرد. در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی به‌تدریج به افزایش واقعی قیمت‌ها در بازار مسکن تبدیل شود و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه شود.

این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات بازار ارز، تاکید کرد که نوسانات روزانه بازار، اساساً منطقی و معقول نیست و چنین تلورانسی در هیچ بازار باثباتی قابل پذیرش به شمار نمی‌رود. همان‌گونه که اشاره شد، کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز رخ دهد، چه در نتیجه دستاوردهای دیپلماتیک کشور و چه در پی تحولات منطقه‌ای، بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و به سمت بازار مسکن و به‌طور کلی املاک سرریز می‌شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد که با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احتمالاً تنها مانع از جهش شدید قیمت‌ها در این بازار می‌شود. وی در پاسخ به پرسشی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه، گفت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می‌دهد در یک فضای آرام و قابل پیش‌بینی اقتصادی فعالیت کند.

در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست. بدون قصد سیاه‌نمایی باید این واقعیت را بپذیریم که هیچ‌یک از پروژه‌های در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آن‌ها برنامه‌ریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه‌ها پیش‌خرید، مشارکت یا سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده‌ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمت‌های قبلی بازنمی‌گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام‌شده تولید مسکن را به‌طور دائمی افزایش می‌دهد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: تأسف‌بارتر آن است که به نظر می‌رسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به نوعی به این وضعیت دامن می‌زند. این در حالی است که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نام‌گذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سال‌های متوالی، تولید مسکن همواره تحت تأثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این حوزه به‌شدت کاهش یافته است.

وی بیان کرد که بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده‌اند و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می‌دهند؛ کشورهایی که در آن‌ها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیش‌بینی‌تری وجود دارد. این روزها حتی در کشورهای همجوار، شاخص‌های قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد که متأسفانه دولت‌ها در سال‌های اخیر به جای مواجهه شفاف با واقعیت‌های بازار مسکن، به پنهان‌سازی آمار روی آورده‌اند و تصور می‌کنند با سانسور اطلاعات می‌توان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالی که بازار مسیر خود را تعیین می‌کند و با گفتاردرمانی و پنهان‌کاری آماری قابل کنترل نیست.

این مقام صنفی در پاسخ به پرسشی درباره میزان موفقیت «طرح خانه‌ریزی شهرداری» در بازار مسکن، عنوان کرد که این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه‌دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری نیز به‌صراحت به آن اذعان کرده است و اعلام داشته است که هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش دارایی‌های مردم است.

وی افزود که همین نکته به‌خوبی نشان می‌دهد که تا چه اندازه با انحراف از مأموریت در ساختارها و دستگاه‌ها مواجه هستیم. شهرداری که وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری است، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمع‌آوری می‌کند، با آن ساخت‌وساز انجام می‌دهد، بنگاه‌داری می‌کند و در نهایت سوار بر موج تورم، تلاش می‌کند به مردم بگوید ارزش دارایی آن‌ها حفظ شده است.

بنگاه‌داری شهرداری خارج از مأموریت ذاتی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد که هنگام رونمایی از این طرح نیز تناقض آشکار وجود داشت؛ چراکه اعلام شد این طرح شامل پروژه‌های تجاری و مسکونی است. این مسئله خود به‌روشنی نشان می‌دهد که حتی در نام‌گذاری نیز با نقض غرض مواجه هستیم و اساساً با یک فعالیت اقتصادی و بنگاه‌داری روبه‌رو هستیم که خارج از مأموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است.

باقرپور تصریح کرد که به بیان دیگر، پیام این طرح به مردم این است که در یک فعالیت اقتصادی پرریسک مشارکت کنند؛ در حالی که به اعتقاد من، این طرح شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چراکه مردم امروز هوشمندتر از آن هستند که ریسک‌هایی با این سطح از عدم قطعیت را بپذیرند.

باقرپور با اشاره به تجربه‌های مشابه گذشته، گفت که پیش‌تر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس راه‌اندازی شد نیز با همین رویکرد آغاز به کار کرد و آن زمان حتی گزارش‌های آن به‌طور منظم در رسانه‌ها منتشر می‌شد، اما این صندوق نیز در مدت کوتاهی با شکست مواجه شد و عملاً نتوانست مسیر خود را ادامه دهد.

منبع: وبسایت اطلاعات آنلاین