افزایش یک چهارم هزینه‌های ساخت مسکن در یک سال گذشته/ بازار مسکن در گیرودار رکود تورمی هزینه‌های ساخت مسکن در یک سال گذشته یک

به گزارش مجله ساختمان به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن، با بررسی طرح نهضت ملی مسکن و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، به تشریح چالش‌ها و موانع پیش روی این طرح پرداخت. او با تاکید بر اهمیت عوامل کلیدی تولید مسکن شامل زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی، اظهار داشت که عدم وجود هر یک از این عوامل می‌تواند تحقق این وعده را با مشکل مواجه کند.

دبیری با اشاره به تجربه سال ۱۳۹۲ و توانایی بخش خصوصی در ساخت حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی در اوج فعالیت خود، تصریح کرد که در شرایط کنونی با افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت زمین و محدودیت دسترسی به منابع مالی، دستیابی به هدف یک میلیون واحد مسکونی بسیار دشوار است. او پیشنهاد داد که دولت به جای صرفاً اعلام هدف، زنجیره تولید را تسهیل کند؛ به این معنا که زمین در اختیار سازندگان قرار دهد، تورم را کنترل کند و پرداخت تسهیلات را به صورت هدفمند انجام دهد. در این صورت می‌توان امیدوار بود که به این هدف نزدیک شویم.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، آن را در یک رکود تورمی توصیف کرد. به این معنا که حجم معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان در سطوح بالایی قرار دارند. او علت اصلی این وضعیت را عدم ورود عرضه جدید به بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های تولید و عدم انگیزه سازندگان و همچنین عدم توانایی خانوارها در تامین قدرت خرید کافی دانست. این عدم تعادل منفی باعث شده است که بازار در ظاهر بی‌حرکت باشد، اما فشار زیادی بر همه بازیگران وارد شود.

دبیری با این حال، وجود تقاضای واقعی را یک عامل امیدبخش دانست و تاکید کرد که نیاز هر خانواده به مسکن، موتور محرکه آینده بازار خواهد بود. او دو مانع اصلی برای بهبود بازار مسکن را تورم ساخت و هزینه‌های غیرمولد عنوان کرد. به گفته وی، افزایش روزانه قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها، حتی در شرایط رکود، و همچنین هزینه‌های بالای مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی، بخش زیادی از تسهیلات بانکی را صرف این موارد می‌کند و منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی می‌رسد. او تاکید کرد که اگر این دو مانع رفع نشوند، حتی بهترین نیت‌ها و سیاست‌ها هم نتیجه نخواهند داد.

دبیری با اشاره به تجربیات داخلی و بین‌المللی، نقش دولت را در مقام مجری ناموفق دانست و تاکید کرد که پروژه‌های دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهره‌برداری می‌رسند. او نقش صحیح دولت را تسهیل‌گری دانست؛ به این معنا که دولت باید زمین آماده کند، فرآیند صدور پروانه را ساده کند، نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و امنیت سرمایه‌گذاری ایجاد کند. در این صورت، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را به دوش بکشد.

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد که بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است، اما در حال حاضر در تنگنای تاریخی قرار گرفته است: نقدینگی کم، هزینه بالا و ریسک زیاد. با این حال، هنوز سازندگانی هستند که پروژه شروع می‌کنند، زیرا می‌دانند نیاز واقعی به مسکن وجود دارد. به گفته وی، بخش خصوصی حتی در سخت‌ترین شرایط، راه خود را پیدا کرده و پروژه‌ها را به سرانجام رسانده است.

دبیری سه اقدام کلیدی برای بهبود وضعیت بازار مسکن را ضروری دانست: نهضت رفع موانع به طوری که بروکراسی سبک شود و هزینه‌های غیرضروری کاهش یابد، کنترل تورم زیرا بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه ندارد، و تسهیلات هدفمند به طوری که وام باید مستقیم به عملیات اجرایی تزریق شود، نه به مجوزها و هزینه‌های جانبی. او تاکید کرد که اگر این سه کار انجام شود، هم رکود بازار می‌شکند و هم تولید پایدار می‌شود.

دبیری با بیان اینکه مسکن در ایران نه یک انتخاب، که یک ضرورت است و با توجه به افزایش جمعیت و شهرنشینی، آینده بازار روشن خواهد بود، اظهار امیدواری کرد که بخش خصوصی با حمایت دولت می‌تواند نه فقط یک میلیون، که بیشتر از آن را هم عملی کند. او با اشاره به افزایش حدود یک‌چهارمی هزینه ساخت در یک سال گذشته، از مصالح و تاسیسات گرفته تا دستمزد کارگر، و اضافه شدن چند صد میلیون به هزینه‌های یک پروژه متوسط، تصریح کرد که این فشار خود را در قیمت تمام‌شده واحدها نشان می‌دهد.

این کارشناس اقتصادی در پایان اظهار داشت که میزان افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم سال بستگی به مدیریت تورم و دسترسی سازنده‌ها به منابع مالی دارد. او ابراز امیدواری کرد که با کنترل این دو عامل، می‌توان رشد قیمت‌ها را قابل مدیریت نگه داشت و با توجه به نیاز بالای واقعی به مسکن، بازار در نهایت مسیر خود را پیدا می‌کند و سازنده‌ها با مدل‌سازی درست می‌توانند مانع جهش‌های سنگین مسکن شوند. مجله ساختمان امیدوار است با ارائه این تحلیل‌ها، به درک بهتری از وضعیت پیچیده بازار مسکن کمک کرده باشد.

منبع: باشگاه خبرنگاران جوان