تداوم رکود شدید در بازار مسکن ۱۴۰۴؛ نه خریداری هست، نه مستاجر

به گزارش مجله ساختمان به نقل از خبرنگار مهر، داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، با اشاره به قانون ساماندهی اجاره مصوب سال ۱۴۰۳، معافیت‌هایی را برای قراردادهای اجاره بلندمدت پیش‌بینی شده دانست و اظهار داشت تسهیلاتی برای موجرانی که قراردادهای بلندمدت منعقد می‌کنند در نظر گرفته شده است. با این حال، وی تاکید کرد که این تسهیلات نباید تنها به مالک و مستاجر محدود شود، بلکه عوامل دیگری نیز در این موضوع دخیل هستند که نیازمند توجه‌اند.

بیگی‌نژاد با تاکید بر نقش کلیدی مشاوران املاک در فرآیند انعقاد قراردادهای بلندمدت، اظهار داشت در شرایط کنونی هیچ مشوقی برای آن‌ها در نظر گرفته نشده است. او با ذکر مثال افزود که اگر قراردادی دو یا سه ساله بسته شود، دستمزد مشاور تغییر نمی‌کند، در حالی که تلاش و زمان بیشتری برای متقاعد کردن طرفین صرف می‌شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد بسته تشویقی نباید صرفاً به مالک و مستاجر محدود شود، بلکه باید حقوق تمامی عوامل تاثیرگذار، از جمله مشاوران املاک، در قانون لحاظ شود. وی افزود اگر هدف اجرای قراردادهای بلندمدت است، ابتدا باید همه عوامل موثر در این فرآیند در نظر گرفته شوند. به گفته وی، در این قانون امکان بهره‌مندی از معافیت برای مالکین پیش‌بینی شده است، اما نکته حائز اهمیت این است که در حال حاضر سامانه‌ای در اختیار مشاوران املاک قرار ندارد که بتوانند قراردادهای دو سال به بالا را ثبت کنند. طراحی فعلی سامانه‌ها باعث می‌شود مشاوران به سمت دفترخانه هدایت شوند، که این موضوع به نظر منطقی نمی‌رسد.

بیگی‌نژاد خاطرنشان کرد در صورت انعقاد قراردادهای بلندمدت، دستمزد مشاور باید بر اساس میانگین مدت قرارداد محاسبه شود تا انگیزه مالی لازم برای انجام این کار وجود داشته باشد. در غیر این صورت، مشاوران ترجیح می‌دهند قراردادهای کوتاه‌مدت منعقد کنند که به زعم وی، هم برای آن‌ها و هم برای بازار مفید نیست.

وی با ارائه مثالی تصریح کرد مشاور املاکی ممکن است قرارداد پنج ساله برای برخی مشتریان منعقد کند، اما دستمزد وی فقط برای ماه اول محاسبه می‌شود، در حالی که ارزش اجاره در طول سال‌ها افزایش چشمگیری دارد. این مسئله نشان می‌دهد که نبود انگیزه مالی و محدودیت سامانه‌ها مانع تحقق اهداف قراردادهای بلندمدت می‌شود.

بیگی‌نژاد با تاکید بر ضرورت طراحی سامانه‌هایی که ثبت قراردادهای بلندمدت را تسهیل کنند، افزود اگر بخواهیم قراردادهای بلندمدت اجرا شود، لازم است هم حقوق مشاوران املاک در نظر گرفته شود و هم سامانه‌ها طوری طراحی شوند که ثبت این قراردادها به راحتی انجام شود، در غیر این صورت صرفاً وقت و انرژی مشاوران هدر می‌رود و اهداف بازار مسکن تأمین نمی‌شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک در ادامه به وضعیت کلی بازار مسکن پرداخت و اظهار داشت بازار در شرایط فعلی وضعیت مناسبی ندارد. چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، رکود به وضوح مشاهده می‌شود. به گفته او، معاملات بسیار محدود است و در برخی مناطق تقریباً خرید و فروش انجام نمی‌شود.

بیگی‌نژاد با اشاره به کاهش چشمگیر بازار اجاره در مقایسه با سال گذشته، افزود تنها به صورت محدود قراردادهایی منعقد می‌شود و در برخی مناطق نیز تقریباً هیچ معامله‌ای در حوزه اجاره شکل نگرفته است. وی همچنین گفت که حتی در بخش املاک تجاری، طی سه سال گذشته تنها تعداد بسیار اندکی قرارداد ثبت شده است.

وی با بیان اینکه شرایط به گونه‌ای است که در بسیاری از مناطق تهران، فعالیت معاملات به حداقل رسیده است، عنوان کرد که همکاران ما در نقاط مختلف از جمله میدان شکوفه، نواب و منطقه ۱۹ گزارش داده‌اند که یا معامله‌ای صورت نگرفته یا موارد بسیار اندکی به ثبت رسیده است.

بیگی‌نژاد با اشاره به فشار هزینه‌ها بر مشاوران املاک گفت درآمد این صنف نسبت به گذشته افزایش پیدا نکرده، در حالی که هزینه‌ها روز به روز در حال افزایش است. این مسئله موجب شده توازن مالی در دفاتر املاک از بین برود و فعالان این حوزه با مشکلات متعددی روبه‌رو شوند.

نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به ارسال پیشنهاد اصلاح دستمزد مشاوران املاک به وزارت مربوطه، اظهار داشت متأسفانه این موضوع به دلیل الزاماتی مورد تأیید قرار نگرفت. وی تاکید کرد در حالی که واقعیت این است که هزینه‌های جاری دفاتر هر روز بیشتر می‌شود اما درآمد متناسب با آن افزایش نمی‌یابد.

بیگی‌نژاد با اشاره به وضعیت فعلی بازار و نبود معاملات گسترده، اظهار داشت امکان تعیین میانگین واقعی برای قیمت‌ها وجود ندارد. وی با ارائه مثالی گفت که در محور آزادی میانگین قیمتی حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع مطرح است، اما به دلیل رکود بازار، این اعداد مبنای قطعی محسوب نمی‌شوند. به گفته وی، این شرایط موجب شده هم فعالان این حوزه و هم متقاضیان با مشکلات جدی مواجه شوند.

در پاسخ به این سوال که چه عواملی باعث شده تا بازار مسکن به این وضعیت دچار شود، می‌توان به چندین عامل اشاره کرد. یکی از این عوامل، افزایش نرخ تورم و کاهش قدرت خرید مردم است. با افزایش قیمت کالاها و خدمات، مردم کمتری قادر به خرید مسکن هستند و این امر باعث کاهش تقاضا در بازار مسکن می‌شود. علاوه بر این، افزایش نرخ سود بانکی نیز می‌تواند تاثیر منفی بر بازار مسکن داشته باشد. وقتی نرخ سود بانکی افزایش می‌یابد، مردم ترجیح می‌دهند پول خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و از خرید مسکن صرف‌نظر کنند.

عامل دیگری که می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد، سیاست‌های دولت در این زمینه است. به عنوان مثال، اگر دولت سیاست‌هایی را اتخاذ کند که باعث افزایش عرضه مسکن شود، قیمت‌ها کاهش می‌یابد و بازار مسکن رونق می‌گیرد. از سوی دیگر، اگر دولت سیاست‌هایی را اتخاذ کند که باعث کاهش عرضه مسکن شود، قیمت‌ها افزایش می‌یابد و بازار مسکن دچار رکود می‌شود.

به نظر می‌رسد برای بهبود وضعیت بازار مسکن، لازم است دولت سیاست‌هایی را اتخاذ کند که باعث افزایش عرضه مسکن و کاهش نرخ سود بانکی شود. همچنین، لازم است دولت با اتخاذ سیاست‌های مناسب، قدرت خرید مردم را افزایش دهد تا آن‌ها بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.

همچنین، می‌توان به نقش واسطه‌گران در بازار مسکن اشاره کرد. برخی از واسطه‌گران با ایجاد تقاضای کاذب و افزایش قیمت‌ها، سود زیادی به دست می‌آورند و باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند. برای مقابله با این مشکل، لازم است دولت با نظارت دقیق بر فعالیت واسطه‌گران، از ایجاد تقاضای کاذب و افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند.

با توجه به شرایط موجود، به نظر می‌رسد بازار مسکن در آینده نزدیک نیز با چالش‌هایی روبرو خواهد بود. با این حال، با اتخاذ سیاست‌های مناسب و همکاری تمامی ذینفعان، می‌توان امیدوار بود که وضعیت بازار مسکن بهبود یابد و مردم بتوانند به راحتی مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.

منبع: خبرنگار مهر