بحران در بازار مسکن به اوج خود رسید/ موتور گرانی همچنان روشن است!

به گزارش وبسایت مجله ساختمان، بازار مسکن تهران در حال حاضر در شرایطی رکود به همراه گرانی قرار دارد. از یک سو، حجم معاملات در بازار مسکن سرد و انفعال به سر برده و خریدار و فروشنده هر دو در انتظار یک سیگنال قوی از اقتصاد کلان از ورود به قراردادهای بزرگ خودداری می‌کنند. این رکود نشأت گرفته از کاهش قدرت خرید عمومی و بی‌اعتمادی به آینده اقتصادی است.

هادی سرخوش، کارشناس بازار مسکن، در یک گفت‌وگو با اقتصاد ۲۴، اشاره کرد که سکوت در بازار مسکن به معنای افت قیمت‌ها نیست. بلکه در پس این رکود، فشار تورمی همچنان پابرجا است. سیاست‌های انقباضی در حوزه شهرسازی که منجر به محدودیت شدید در عرضه زمین و افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز شده، مستقیماً قیمت تمام شده هر واحد مسکونی را بالا نگه داشته است. این عامل باعث می‌شود با وجود کمبود تقاضای فعال، کمبود فایل‌های قابل فروش، به ویژه در بخش‌های عرضه شده، همچنان مانع از کاهش واقعی قیمت‌ها شود.

سرخوش گفت که کاهش ۴۹ درصدی عرضه در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که این کمبود خطرناک فایل‌های فروش، همان عاملی است که رکود را به گرانی پیوند می‌زند. بازار در حال حاضر متوقف شده و زیر لایه قیمت‌ها، موتور تورم همچنان فعال است. انتظار می‌رود آینده این بازار کاملاً وابسته به متغیرهای کلان اقتصادی نظیر ثبات یا نوسان در نرخ ارز، میزان رشد نقدینگی و سرنوشت سیاست‌های جهانی، به خصوص مکانیسم ماشه، بماند.

یکی از چالش‌های اصلی در بازار مسکن تهران، نقدینگی سرگردان است. با توجه به تورم عمومی و کاهش بازدهی سایر بازارهای سنتی، بخشی از سرمایه‌هایی که به دنبال حفظ ارزش پول هستند، همچنان به سمت دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن سرازیر می‌شوند. این جریان نقدینگی، به ویژه در مناطق ممتاز تهران، مانع از ریزش قیمت‌ها شده و به نوعی نقش تثبیت‌کننده گرانی را ایفا می‌کند.

در مقابل، افزایش هزینه فرصت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و کسب‌وکارهای مولد، باعث شده است که سرمایه‌گذاران بیشتری برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سمت ملک سوق داده شوند. این رفتار معامله‌گران و سفته‌بازان، با انتظارات عمومی پیوند می‌خورد و در نهایت، چرخه رکود توأم با گرانی را در بازار مسکن تهران تقویت می‌کند.

سرخوش تاکید کرد که هزینه‌های مرتبط با بازار مسکن در تهران، به ویژه در بخش ساخت‌وساز و خرید نهایی، تحت تأثیر یک هم‌افزایی منفی از متغیرهای کلان اقتصادی و سیاست‌های تنظیم‌کننده قرار دارند. افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی چه به دلیل تورم عمومی و چه به دلیل محدودیت‌های بین‌المللی و تعرفه‌ها، به طور پیوسته بر قیمت تمام شده پروژه‌ها فشار وارد می‌کند.

ریشه اصلی در هزینه‌های مرتبط با زمین و مجوزهاست. سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی در محدود کردن زمین‌های قابل توسعه، ارزش زمین را به صورت تصاعدی افزایش داده است. این امر باعث می‌شود حتی پروژه‌هایی که با هدف تولید انبوه و با هزینه‌های ساخت کنترل‌شده اجرا می‌شوند، در مرحله نهایی به دلیل هزینه زمین، در طبقه قیمت‌های بالا قرار گیرند.

هزینه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری اولیه برای ورود به این بازار، به دلیل کمیابی زمین، بسیار سنگین شده است. بار مالی بر دوش خریدار نهایی مسکن نیز سنگین است. نرخ بهره وام‌ها، اگرچه در مقایسه با تورم اسمی ممکن است کمتر به نظر برسد، اما در مقایسه با درآمد اسمی جامعه، قدرت بازپرداخت را به شدت کاهش می‌دهد.

منبع: وبسایت اطلاعات آنلاین