حوادث دی‌ماه همچنان بلای جان بازار مسکن/ قیمت مسکن دیگر با دلار سنجیده نمی‌شود

به گزارش وبسایت مجله ساختمان، همزمان با رشد قابل توجه نرخ ارز از اواسط آذرماه، تحرکات تازه‌ای در فضای روانی بازار مسکن شکل گرفت. برخی فعالان فروش ملک، با انتشار آگهی‌هایی در فضای مجازی مدعی شدند که در حالی‌که قیمت دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده، مسکن همچنان بر مبنای دلار ۸۰ هزار تومانی معامله می‌شود و از این منظر «فرصت خرید» ایجاد شده است.

این گروه با تأکید بر احتمال شکل‌گیری موج جدید قیمتی، خریداران را به ورود فوری به بازار ترغیب می‌کنند. اما بررسی‌های میدانی و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد واقعیت‌های بازار مسکن با این فضاسازی‌ها فاصله معناداری دارد. به گفته تحلیلگران، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به‌سر می‌برد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود.

در چنین شرایطی، نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایه‌های جدید را کاهش داده، بلکه موجب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است. کارشناسان معتقدند در دوره‌های بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاران تمایل دارند منابع خود را به بازارهای نقدشونده‌تر منتقل کنند تا در صورت بروز شوک‌های جدید، امکان تصمیم‌گیری سریع‌تری داشته باشند.

بر اساس آمار میدانی فعالان بازار، در ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان می‌دهد تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل می‌دهد و خبری از تحرک جدی در واحدهای بزرگ‌متراژ یا لوکس نیست.

کاهش قدرت خرید، رشد هزینه‌های زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچک‌تر محدود کرده است. به گفته فعالان صنعت ساختمان، رشد بهای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های تأمین مالی، فشار قابل توجهی بر سازندگان وارد کرده است.

در صورتی که این روند ادامه یابد و همزمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایه‌گذاری و حتی توقف برخی پروژه‌های جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند در میان‌مدت بر عرضه مسکن اثرگذار باشد. در مقابل، برخی کارشناسان با اشاره به الگوی رفتاری سنوات گذشته معتقدند بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج می‌شود و افزایش معاملات را تجربه می‌کند.

با این حال، شواهد زمستان امسال نشان می‌دهد بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامی‌های اخیر، محدودیت‌های اینترنتی و سایه نااطمینانی‌های سیاسی در وضعیت رکودی باقی مانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است. از منظر تحلیلی، کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که بازار خرید و فروش مسکن معمولاً با تأخیر نسبت به تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان می‌دهد.

در مقابل، بازار اجاره مسکن سریع‌تر به تورم پاسخ می‌دهد و افزایش هزینه‌ها ابتدا در این بخش نمایان می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نیز حاکی از آن است که رشد نرخ اجاره‌بها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ می‌دهد و می‌تواند به‌عنوان شاخصی پیش‌نگر برای تحولات آتی بازار خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد.

بر این اساس، اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمت‌ها را دارد، اما تداوم رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانی‌های اقتصادی، مانع از شکل‌گیری جهش فوری در بازار مسکن شده است. به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته باشد؛ متغیرهایی که تعیین‌کننده مسیر بازار در سال پیش‌رو خواهند بود.

در این راستا، منصور غیبی کارشناس بازار مسکن درباره برخی آگهی‌های منتشرشده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» اظهار کرد: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی‌توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید.

غیبی افزود: با وجود تبلیغات و تحلیل‌های غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود، زیرا فایل‌های عرضه‌شده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.

غیبی خاطرنشان کرد: در ماه‌های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچک‌تر خود را به واحدهای بزرگ‌تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت‌ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.

منبع: وبسایت اطلاعات آنلاین